SIP: ký mới 49 ha cho thuê đất KCN chỉ trong quý 1. Doanh thu chưa thực hiện dài hạn đã tăng lên mức 13,443 tỷ đồng

• KQKD Q1/2026: Doanh thu thuần hợp nhất đạt 2,165 tỷ đồng (+11.5% YoY), lợi nhuận sau thuế hợp nhất 357 tỷ đồng (-11.2% YoY) do không còn khoản thu nhập tài chính bất thường như năm trước.

• Hoạt động KCN: Ký mới 49 ha đất công nghiệp chỉ trong quý 1, hoàn thành 82% kế hoạch cả năm; dòng tiền từ cho thuê đất đạt 622 tỷ đồng (+46% YoY).

• Doanh thu chưa thực hiện: Số dư doanh thu hoãn lại dài hạn tăng lên mức 13,443 tỷ đồng, tạo nền tảng ổn định cho kết quả kinh doanh dài hạn

Kết quả hoạt động kinh doanh quý 1 năm 2026 và biến động cấu trúc tài chính

Trong quý 1 năm 2026, doanh nghiệp đạt tổng doanh thu thuần hợp nhất trong khoảng từ 2,165 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng trưởng từ 11.5% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng này tiếp tục khẳng định đà phục hồi mạnh mẽ của hoạt động sản xuất kinh doanh tại các khu công nghiệp, từ đó thúc đẩy nhu cầu sử dụng dịch vụ hạ tầng kỹ thuật tăng cao.

Mặc dù chịu áp lực từ sự suy giảm nhẹ của các mảng kinh doanh phụ trợ khác trong ngắn hạn, tổng thể hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp vẫn duy trì được xu hướng đi lên vững chắc và hoàn thành khoảng 36.4% kế hoạch doanh thu cả năm do Đại hội đồng cổ đông đề ra.   

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất quý 1 năm 2026 đạt khoảng 356.58 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 11% so với mức 402 tỷ đồng đạt được vào quý 1 năm 2025.

Nếu tính riêng phần lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ, doanh nghiệp ghi nhận khoản lãi đạt 334 tỷ đồng, tương ứng mức giảm nhẹ 5% so với cùng kỳ.

Sự sụt giảm cơ học này chủ yếu do quý 1 năm 2025 ghi nhận một khoản doanh thu tài chính bất thường trị giá 122 tỷ đồng đến từ hoạt động thoái vốn một phần tại hai công ty liên kết là Cao su Tây Ninh (giảm sở hữu từ 6.08% xuống 4.97%) và Nam Tân Uyên (giảm sở hữu từ 24.9% xuống 22.8%).

Khi loại trừ yếu tố thu nhập không thường xuyên này ra khỏi mô hình so sánh, kết quả hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp trong quý 1 năm 2026 thực chất vẫn đạt mức tăng trưởng dương, hoàn thành hơn 40.8% mục tiêu lợi nhuận năm tài chính. 

Đóng góp áp đảo của mảng dịch vụ tiện ích cung cấp điện nước khu công nghiệp

Hoạt động cung cấp điện và nước cho các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp tiếp tục là nguồn đóng góp doanh thu lớn nhất khi đạt 1,687 tỷ đồng, tương đương mức tăng trưởng 6% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 78% tổng doanh thu hợp nhất.

Tăng trưởng doanh thu mảng này chủ yếu được thúc đẩy bởi sự phục hồi của sản lượng điện nước tiêu thụ tại các nhà xưởng cùng với chính sách điều chỉnh giá bán lẻ điện bình quân tăng 3% mỗi năm.

Mặc dù biên lợi nhuận gộp của phân khúc này giảm nhẹ khoảng 1 điểm phần trăm xuống còn 7.4% do áp lực tăng chi phí đầu vào, mảng tiện ích vẫn mang lại dòng tiền mặt cực kỳ ổn định và đóng vai trò như một bộ đệm giảm thiểu các rủi ro chu kỳ của thị trường bất động sản.  

Sự bứt phá mạnh mẽ trong hoạt động cho thuê và hạch toán đất khu công nghiệp

Doanh thu hạch toán từ hoạt động cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp đạt 117 tỷ đồng trong quý 1 năm 2026, đi ngang so với cùng kỳ năm ngoái do doanh nghiệp áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ dần theo thời gian thuê.

Điểm nhấn hoạt động nằm ở biên lợi nhuận gộp của phân khúc này tiếp tục duy trì ở mức rất cao, đạt từ 70.6% nhờ lợi thế chi phí vốn của quỹ đất sạch đã tích lũy từ các giai đoạn trước.

Dòng tiền thực tế thu về từ mảng khu công nghiệp tăng trưởng vượt bậc 46% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 622 tỷ đồng, tương đương hoàn thành 40% dự báo cả năm và cho thấy sức hấp dẫn lớn của các khu công nghiệp đang vận hành đối với dòng vốn FDI.  

Doanh số ký mới đất công nghiệp phản ánh nhu cầu đầu tư bùng nổ

Về mặt bán hàng thực tế, doanh nghiệp ghi nhận kết quả cho thuê đất mới cực kỳ ấn tượng khi ký kết thành công hơn 49 ha đất công nghiệp chỉ trong quý 1 năm 2026.

Kết quả này đã vượt tới 72% tổng diện tích cho thuê thực tế của cả năm 2025 và hoàn thành 82% mục tiêu cho thuê mới của cả năm 2026 do ban điều hành đề ra.

Trong tổng diện tích ký mới, phân khúc đất tại khu công nghiệp Phước Đông đóng góp khoảng 35 ha chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm từ cao su, trong khi khu công nghiệp Lộc An – Bình Sơn đóng góp 14,3 ha bàn giao cho các tập đoàn logistics lớn là Transimex và CJ Korea Logistics.  

Hoạt động bàn giao bất động sản nhà ở dân dụng đóng góp biên lợi nhuận cao

Phân khúc kinh doanh bất động sản nhà ở ghi nhận doanh thu đạt 39 tỷ đồng trong quý 1 năm 2026 so với việc không ghi nhận doanh thu vào cùng kỳ năm 2025.

Doanh thu này chủ yếu phát sinh từ tiến độ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Khu dân cư Phước Đông có tổng diện tích 247 ha tại tỉnh Tây Ninh.

Nhờ biên lợi nhuận gộp vượt trội đạt mức 65.6% xuất phát từ chi phí phát triển đất ban đầu thấp, mảng bất động sản nhà ở đã mang về khoảng 25 tỷ đồng  lợi nhuận gộp, góp phần bù đắp đáng kể cho phần sụt giảm của hoạt động tài chính.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của các mảng dịch vụ hạ tầng phụ trợ khác

Doanh thu từ các hoạt động dịch vụ khác bao gồm thi công xây lắp, vệ sinh môi trường, cung cấp dịch vụ tiện ích nội khu và cho thuê nhà xưởng xây sẵn đạt 206 tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội lên tới 40% so với cùng kỳ.

Sự tăng trưởng này phản ánh mức độ mở rộng hoạt động dịch vụ đi kèm khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tăng lên, đồng thời cho thấy tính hiệu quả của chiến lược đa dạng hóa chuỗi giá trị dịch vụ của doanh nghiệp.

Riêng trong quý 1 năm 2026, doanh nghiệp đã thực hiện bàn giao thêm 10,000 m2 diện tích nhà xưởng xây sẵn để đáp ứng nhu cầu sản xuất nhanh của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Biến động chi phí vận hành và cấu trúc doanh thu chưa thực hiện

Đi kèm với sự mở rộng các mảng dịch vụ phụ trợ, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp trong quý 1 năm 2026 tăng mạnh 77% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 45 tỷ đồng.  Sự gia tăng này nằm trong kế hoạch đẩy mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư và hoàn thiện hạ tầng kết nối.

Tuy nhiên, nhờ dòng tiền từ hoạt động cho thuê mới đạt khoảng 600 tỷ đồng trong quý, số dư doanh thu chưa thực hiện dài hạn tại thời điểm cuối quý 1 năm 2026 đã tăng lên mức 13,443 tỷ đồng. Lượng doanh thu hoãn lại khổng lồ này đóng vai trò như một nguồn của cải tích lũy chắc chắn, bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục hạch toán kết quả kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Hiện trạng sử dụng đất và giá trị thương mại tại các khu công nghiệp cốt lõi

Doanh nghiệp đang trực tiếp quản lý hệ thống khu công nghiệp có tổng diện tích quy hoạch đạt 3,499 ha, trong đó tổng diện tích thương phẩm là 2,651 ha. Đến thời điểm hiện tại, diện tích đất thương phẩm còn lại sẵn sàng cho thuê là 1,108 ha, tập trung chủ yếu tại khu công nghiệp Phước Đông và Lộc An – Bình Sơn.

Với mức giá thuê trung bình dao động lớn tùy thuộc vị trí địa lý, các khu công nghiệp tại TP.HCM như Lê Minh Xuân 3 và Đông Nam sở hữu mức giá cao vượt trội nhưng diện tích còn lại khá hạn chế, trong khi các dự án tại Tây Ninh và Đồng Nai đóng vai trò là động lực mở rộng quy mô thu hút dòng vốn mới.   

Sự tương phản giữa kế hoạch kinh doanh của ban điều hành và dự phóng từ thị trường

Tại phiên họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 tổ chức trực tuyến vào ngày 21 tháng 4 năm 2026 với sự tham dự của các cổ đông đại diện cho 86% quyền biểu quyết, ban lãnh đạo đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm tương đối thận trọng.

Doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng doanh thu đạt 5,940 tỷ đồng (giảm 40.1% so với thực hiện 2025) và lợi nhuận sau thuế đạt 874 tỷ đồng (giảm 40.4%).

Tuy nhiên, các tổ chức tài chính hàng đầu nhận định đây chỉ là một chiến lược đặt kế hoạch ở mức thấp dễ vượt của ban điều hành. Dự báo thực tế từ các công ty chứng khoán lớn cho thấy triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp cao hơn kế hoạch này khoảng 42% đến 55%.  

Đòn bẩy hạ tầng giao thông kết nối thúc đẩy phát triển mảng logistics

Triển vọng cho thuê đất công nghiệp năm 2026 được hỗ trợ mạnh mẽ nhờ sự hoàn thiện vượt bậc của mạng lưới hạ tầng giao thông kết nối liên vùng tại khu vực phía Nam.

Các tuyến giao thông huyết mạch như Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và đặc biệt là Sân bay Quốc tế Long Thành dự kiến bắt đầu vận hành khai thác thương mại vào cuối năm 2026 đang tạo ra một sức hút khổng lồ cho mảng logistics.

Việc Đồng Nai hoàn thiện lộ trình lên thành phố trực thuộc trung ương sẽ nâng tầm giá trị thương mại cho các khu công nghiệp tại địa bàn này, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hút các tập đoàn logistics đa quốc gia đến thuê đất dài hạn.  

Tiến độ triển khai dự án gối đầu khu công nghiệp Long Đức giai đoạn 2

Nhằm bảo đảm nguồn cung đất thương phẩm gối đầu cho giai đoạn sau năm 2026, doanh nghiệp đang tập trung đẩy nhanh tiến độ pháp lý tại dự án Khu công nghiệp Long Đức giai đoạn 2 có quy mô 294 ha tại tỉnh Đồng Nai, trong đó diện tích đất thương phẩm là 220 ha.

Dự án hiện đang thực hiện song song việc trình duyệt đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường và thiết kế cơ sở.

Ban lãnh đạo kỳ vọng dự án sẽ hoàn tất mọi thủ tục pháp lý để bắt đầu đưa vào kinh doanh khai thác thương mại từ cuối năm 2027. Tuy nhiên, do khu vực Đồng Nai sắp tới có thêm một số khu công nghiệp mới đi vào hoạt động, mức giá thuê tại đây được dự báo sẽ duy trì ở mức cạnh tranh hợp lý thay vì tăng đột biến.   

Chiến lược tháo gỡ nút thắt giải phóng mặt bằng tại khu công nghiệp Phước Đông

Khu công nghiệp Phước Đông tại Tây Ninh tiếp tục là trọng tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật của doanh nghiệp nhờ tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng đạt kết quả khả quan với hơn 90% số hộ dân đồng thuận nhận tiền đền bù.

Để tối ưu hóa sức cạnh tranh thu hút các dòng vốn FDI chất lượng cao, doanh nghiệp đang đẩy nhanh xây dựng hệ thống đường giao thông nội khu và đầu tư trạm biến áp điện mới.

Ban điều hành đánh giá quỹ đất sạch lớn đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất tại Phước Đông và Lộc An – Bình Sơn sẽ tiếp tục được lấp đầy hoàn toàn trong khoảng thời gian từ 5 đến 7 năm tới.  

Đẩy mạnh phát triển mảng bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế

Sau những kết quả tích cực trong năm 2025 với việc bán hết toàn bộ 150 căn hộ ban đầu, doanh nghiệp đang đẩy mạnh triển khai Giai đoạn 2 của dự án Khu dân cư Thuận Lợi với quy mô xây dựng 422 căn hộ.

Dự án này hướng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà ở thực của người lao động và các chuyên gia kỹ thuật làm việc trong khu công nghiệp tại địa phương.

Phân khúc nhà ở phân khúc trung cấp này được kỳ vọng sẽ ghi nhận tốc độ hấp thụ cao và hạn chế tối đa các tác động tiêu cực từ xu hướng tăng nhẹ của lãi suất vay mua nhà trên thị trường tài chính.

Động lực gia tăng biên lợi nhuận từ mảng năng lượng mặt trời áp mái

Mảng năng lượng sạch tiếp tục ghi nhận những bước đi chiến lược khi doanh nghiệp đã hoàn tất lắp đặt và đưa vào vận hành khoảng 74 MWp điện mặt trời áp mái tính đến cuối năm 2025.

Trong kế hoạch năm 2026, doanh nghiệp dự kiến đầu tư thêm 13 MWp, nâng tổng công suất vận hành lên mức khoảng 87 MWp.

Việc phát triển hệ thống điện mặt trời áp mái không chỉ giúp doanh nghiệp cung cấp nguồn năng lượng xanh tự chủ cho các nhà xưởng, đáp ứng tiêu chuẩn sản xuất bền vững của khách thuê, mà còn góp phần cải thiện đáng kể biên lợi nhuận gộp của mảng phân phối điện nước nói chung.  

Tác động không đáng kể của Thông tư 99/2025 về kế toán khu công nghiệp

Về mặt chính sách pháp lý, việc ban hành và áp dụng Thông tư 99/2025 quy định về việc chuyển đổi phương pháp ghi nhận doanh thu bất động sản công nghiệp sang ghi nhận theo tiến độ thực tế được đánh giá có tác động không đáng kể đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Nguyên nhân do doanh nghiệp đã chủ động áp dụng phương pháp phân bổ doanh thu đều theo từng năm từ trước đến nay thay vì hạch toán một lần. Do đó, các chỉ số tài chính cốt lõi, dòng tiền hoạt động thực tế và khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp hoàn toàn không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi quy định mới này.   

Cấu trúc vốn an toàn với lượng tiền gửi lớn và nợ vay ở mức thấp

Doanh nghiệp sở hữu một cấu trúc tài chính cực kỳ lành mạnh và an toàn với lượng tiền mặt dồi dào. Tính đến cuối năm 2025, lượng tiền, tương đương tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn (chủ yếu là tiền gửi ngân hàng) đạt hơn 5,911 tỷ đồng, và dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên mức 6,427 tỷ đồng vào cuối năm 2026.

Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu luôn duy trì ở mức âm, dao động từ âm 16.0%, phản ánh lượng tiền mặt gửi ngân hàng vượt xa tổng dư nợ vay tài chính của doanh nghiệp.

Chỉ số thanh toán hiện thời duy trì ổn định ở mức từ 2.76 lần  giúp doanh nghiệp hoàn toàn tự chủ về nguồn vốn phát triển hạ tầng mà không chịu áp lực từ các chính sách thắt chặt tín dụng của hệ thống ngân hàng.  

Lịch sử phân phối cổ tức tiền mặt ở mức cao và định hướng năm 2026

Doanh nghiệp có truyền thống chi trả cổ tức ở mức cao cho các cổ đông, dao động trong khoảng từ 20% đến 90% dưới cả hình thức tiền mặt và cổ phiếu từ năm 2019 đến nay.

Đối với kết quả kinh doanh năm 2025, doanh nghiệp đã thực hiện tạm ứng cổ tức đợt 1 với tỷ lệ 10% bằng tiền mặt vào tháng 12 năm 2025, tương ứng chi trả hơn 242 tỷ đồng.

Vào tháng 5 năm 2026, Hội đồng quản trị đã thông qua kế hoạch chi hơn 968 tỷ đồng để thanh toán nốt đợt cổ tức thứ 2 của năm 2025 với tỷ lệ 40% bằng tiền mặt, nâng tổng tỷ lệ cổ tức của năm 2025 lên mức 50%.

Cho năm tài chính 2026, mặc dù kế hoạch cổ tức tối thiểu được đặt ở mức thận trọng là 10% vốn điều lệ để dự phòng nguồn vốn đầu tư hạ tầng, ban lãnh đạo khẳng định tỷ lệ chi trả thực tế sẽ được điều chỉnh tăng mạnh tương ứng với kết quả kinh doanh thực tế cuối năm.  

Định giá và khuyến nghị

Các công ty chứng khoán lớn tại Việt Nam đồng loạt đưa ra các khuyến nghị đầu tư tích cực đối với cổ phiếu của doanh nghiệp.

Công ty Chứng khoán ACBS duy trì khuyến nghị Mua với giá mục tiêu cuối năm 2026 là 72,500 đồng/cổ phiếu, tương đương tỷ lệ tăng giá đạt 21.9% cùng với suất sinh lợi từ cổ tức kỳ vọng đạt mức hấp dẫn 8.4%.

SHS (13.5.2026)  khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG đối với cổ phiếu SIP với giá mục tiêu là 73,000đồng/cp. Tại mức giá mục tiêu, SIP giao dịch với mức P/E FW cho năm 2026 là 12.5 lần, thấp hơn so với mức trung bình của ngành (14.6 lần).

Dự báo năm 2026 doanh thu của SIP sẽ đạt 9,308 tỷ đồng (+8.2% yoy) và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1,418 tỷ đồng (+7.2% yoy).

Bảng so sánh quan điểm của các CTCK SHS

Cấu trúc sở hữu và sự đồng hành của các cổ đông chiến lược

Cơ cấu cổ đông của doanh nghiệp ghi nhận tính cô đọng cao với sự hiện diện của các tổ chức lớn và các thành viên cốt lõi trong hội đồng quản trị nhằm bảo đảm tính nhất quán trong định hướng chiến lược dài hạn.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị An Lộc hiện là cổ đông lớn nhất nắm giữ 19.79% tổng số cổ phần lưu hành, tiếp theo là Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên sở hữu 9.00%.

Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Mạnh Hùng trực tiếp nắm giữ 8.64% vốn điều lệ, tạo ra sự gắn kết mật thiết giữa lợi ích cá nhân của ban lãnh đạo và giá trị của cổ đông.

Cấu trúc này, kết hợp với tỷ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng ngoài thị trường đạt 53.4% đến 67.1%, mang lại tính thanh khoản ổn định cho cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.  

SIP: “Viên ngọc” từ mảng tiện ích và triển vọng phục hồi năm 2026