NLG có tận dụng được quy định mới về niên hạn chung cư của Nghị Quyết 21? Khi bức tranh tài chính Q2 mang màu sắc “đánh lừa thị giác”

Nếu chỉ lướt qua báo cáo tài chính hợp nhất quý 2 vừa công bố của Nam Long (NLG), không ít nhà đầu tư F0 hẳn sẽ thót tim khi thấy doanh thu thuần chỉ đạt 415.14 tỷ đồng, sụt giảm tới 46% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ cũng lùi về mức 55.21 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 44.42%, kéo lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu (EPS) từ 238 đồng xuống còn 102 đồng.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn chuyên môn, bức tranh tưởng chừng ảm đạm này lại mang đậm tính chu kỳ hạch toán đặc thù của ngành bất động sản hơn là sự suy yếu về năng lực kinh doanh.

Doanh thu sụt giảm đơn thuần do quý 2 rơi vào khoảng trống hạch toán khi các đợt bàn giao lớn chưa diễn ra.

Điểm sáng lung linh chính là biên lợi nhuận gộp quý 2 đã bứt phá lên mức kỷ lục 57%, minh chứng cho việc các sản phẩm được hạch toán trong kỳ đều có biên lợi nhuận rất cao.

Tính chung 6 tháng đầu năm, Nam Long vẫn ghi nhận 1,694.64 tỷ đồng doanh thu thuần và 175.78 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế.

NLG: Doanh thu và lợi nhuận quý 2 ghi nhận khoảng lặng tạm thời do điểm rơi bàn giao

Dòng tiền âm và cuộc chơi “tích lương đánh trận lớn” của các ông lớn địa ốc

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 6 tháng đầu năm âm 1,087 tỷ đồng, khiến lưu chuyển tiền thuần trong kỳ âm 3,013.5 tỷ đồng sau khi công ty chi trả 1,097.83 tỷ đồng nợ gốc vay và 471.08 tỷ đồng cổ tức.

Thế nhưng, đừng vội hoảng hốt trước dấu âm tài chính này, bởi tiền của Nam Long không hề mất đi mà đang được chuyển hóa mạnh mẽ vào các công trường để chuẩn bị cho điểm rơi bàn giao rực rỡ vào cuối năm.

Bằng chứng là giá trị hàng tồn kho đạt tới 8,660.89 tỷ đồng, trong đó bất động sản dở dang chiếm 8,224.99 tỷ đồng tại các đại dự án như Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park và Akari City.

Đồng thời, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn gia tăng lên 2,936 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm, đóng vai trò là kho lương chắc chắn cho các quý tới.

Bảng cân đối kế toán vẫn cực kỳ lành mạnh khi nợ vay tài chính thu hẹp về 5,195.67 tỷ đồng, chỉ tương đương 36% vốn chủ sở hữu 14,544 tỷ đồng, trong khi tiền và tiền gửi ngân hàng duy trì dồi dào ở mức hơn 6,100 tỷ đồng trên tổng tài sản 25,476 tỷ đồng.

Mặc dù giá trị bán hàng (presales) phục hồi đạt 5,080 tỷ đồng, tăng 52% so với cùng kỳ, chủ yếu được dẫn dắt bởi Sol Garden và Mizuki đóng góp tổng cộng 2,280 tỷ đồng (45% doanh số) nhưng việc áp dụng lịch thanh toán kéo dài từ 24 đến 36 tháng đã làm chậm quá trình ghi nhận doanh thu và lợi nhuận vào các kỳ sau.

SSI dự báo doanh số bán hàng năm 2026 đạt 9,882 tỷ đồng, mặc dù giảm 17% so với năm 2025 nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2022–2023. Điều này có nghĩa SSI dự báo doanh số bán hàng nửa cuối năm 2026 đạt 4,803 tỷ đồng, giảm 5% so với nửa đầu năm và giảm 44% so với nền cao của nửa cuối năm 2025, chủ yếu đến từ hoạt động bán hàng tại Southgate, Central Lake, Izumi City, Mizuki Park và Sol Garden.

HSC là người lạc quan nhất khi đưa ra dự phóng doanh số Pre Sale của NLG năm 2026 đạt 12,885 tỷ và bùng nổ lên 18,874 tỷ vào năm 2027.

Khối ngoại rung tay xả hàng, người trong nhà lại lẳng lặng gom cổ phiếu

Trên sàn giao dịch chứng khoán, diễn biến giá cổ phiếu NLG thời gian qua chịu áp lực điều chỉnh do đợt bán ròng rã từ khối ngoại trong bối cảnh dòng vốn quốc tế rút bớt khỏi nhóm bất động sản phía Nam.

Thế nhưng, trong khi khối ngoại tranh nhau chốt lời hoặc hạ tỷ trọng, các dòng tiền thông minh nội bộ lại chọn cách đi ngược đám đông.

Lãnh đạo doanh nghiệp và người nhà liên tục đăng ký mua vào hàng triệu cổ phiếu NLG để gia tăng sở hữu, gửi đi tín hiệu đanh thép về sự tự tin vào giá trị nội tại của tập đoàn.

Ông Nguyễn Nam, con trai Chủ tịch HĐQT Nam Long Nguyễn Xuân Quang, vừa đăng ký mua 1 triệu cổ phiếu NLG từ ngày 8/7 đến 6/8/2026, dự kiến chi khoảng 25.8 tỷ đồng tính theo thị giá 25,800 đồng/cổ phiếu. Nếu thành công, ông Nam sẽ nâng sở hữu từ gần 6.78 triệu cổ phiếu (1.4% vốn) lên gần 7.78 triệu cổ phiếu (1.6% vốn), trong khi ông Quang đang nắm hơn 38.15 triệu cổ phiếu (7.86% vốn).

Bên cạnh đó, các đối tác chiến lược Nhật Bản như Hankyu Hanshin và Nishi-Nippon Railroad vẫn kiên trì đồng hành trong các dự án liên doanh, bơm nguồn vốn chi phí thấp để cùng Nam Long phát triển giỏ hàng nhà ở vừa túi tiền, tạo ra kênh huy động vốn dài hạn vô cùng vững chắc.

Một điểm đáng chú ý là Nam Long (NLG) đã bổ nhiệm bà Nguyễn Thanh Hương, sinh năm 1972, giữ chức quyền Tổng giám đốc từ ngày 28/7/2026. Bà Hương có hơn 30 năm kinh nghiệm trong ngành tài chính, đầu tư và bất động sản, từng công tác tại Vingroup, Sovico Group, SSI và HSBC trước khi gia nhập Nam Long. Sự thay đổi này diễn ra cùng thời điểm ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh từ nhiệm vị trí Tổng giám đốc từ ngày 1/9/2026 nhưng vẫn tiếp tục là Thành viên Hội đồng quản trị.

Sự thay đổi này ở vị trí này đã kéo theo hoạt đông bán ra của khối ngoại trong phiên ngày 3.8.2026 nhưng đã được dòng tiền nội hấp thụ tốt.

Cú hích Nghị quyết 21-NQ/TW và cơ hội bứt phá của doanh nghiệp làm thật

Nghị quyết số 21-NQ/TW (ban hành ngày 28/07/2026 thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW) là cơ sở quan trọng để sửa đổi, bổ sung Luật Đất Đai và các luật liên quan. Dự kiến các nội dung sửa đổi sẽ được trình Quốc Hội cho ý kiến vào tháng 8/2026 và thông qua vào tháng 10/2026.

Sự ra đời của Nghị quyết 21-NQ/TW đánh dấu một bước ngoặt thể chế quan trọng, dịch chuyển tư duy quản lý đất đai từ hành chính sang quản trị như một nguồn lực chiến lược.

Nghị quyết này siết chặt định giá đất bằng dữ liệu, thu hẹp dư địa đầu cơ tích trữ đất bỏ hoang, đồng thời mở cơ chế gỡ vướng cho các dự án đắp chiếu và ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.

Về chính sách, MBS cho rằng việc quy định niên hạn sử dụng chung cư sẽ tác động mạnh đến thị trường. Tham khảo thông lệ quốc tế, các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn 50 – 99 năm, sau đó nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung để cải tạo hoặc tái phát triển. Trong ngắn hạn, nhu cầu mua chung cư sở hữu lâu dài có thể tăng, nhưng về dài hạn, các sản phẩm có thời hạn sẽ kém hấp dẫn hơn, tạo lợi thế cho phân khúc thấp tầng hoặc đất nền.

Đối với chiến lược đầu tư, các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng trước khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ thu hút dòng tiền nhờ tâm lý ưa chuộng quyền sở hữu lâu dài.

Theo ACBS, điểm thay đổi lớn nhất của Nghị quyết là quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình. Quy định này gắn liền với việc bảo đảm quyền tài sản và yêu cầu chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn.

Sự thay đổi này được kỳ vọng giúp đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, đồng thời giải quyết hiệu quả nhu cầu an sinh xã hội.

Trong thời gian tới, phân khúc nhà ở trung cấp và thương mại có giá phù hợp sẽ đóng vai trò chủ đạo, mở ra cơ hội phát triển bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản tập trung vào mảng này như NLG và PDR.

Đây chính là thiên thời cho Nam Long – một doanh nghiệp vốn kiên định với phân khúc nhà ở giá hợp lý như EHome, Flora suốt nhiều thập kỷ.

Với quỹ đất sạch hơn 681 ha đã hoàn tất phần lớn nghĩa vụ tiền sử dụng đất, Nam Long không bị dính bẫy chi phí đất tăng cao theo quy định mới, đồng thời đứng trước cơ hội thâu tóm lại các dự án ngủ đông nhờ vị thế tiền mặt ròng dồi dào.

Về lộ trình thực hiện, Nghị quyết 21 đề ra các mốc mục tiêu cụ thể từ nay đến năm 2030.

Cụ thể, đến hết năm 2026, các cơ quan chức năng phải hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số cho toàn bộ các thửa đất đã thu thập thông tin.

Đến hết năm 2027, công tác đo đạc, lập bản đồ và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai đối với các diện tích còn lại cơ bản hoàn thành.

Đến năm 2030, hệ thống pháp luật về đất đai được định hướng hoàn thiện đồng bộ và thống nhất.

Triển vọng nửa cuối năm 2026 và lời giải cho bài toán định giá cổ phiếu

Nhìn về bức tranh nửa cuối năm 2026, Nam Long đang đứng trước điểm bùng nổ lợi nhuận khi doanh số ký bán (presales) nửa đầu năm đã đạt gần 5,080 tỷ đồng, gấp 1.5 lần so với cùng kỳ năm trước.

Khoản tiền người mua trả trước 2,936 tỷ đồng cùng kho hàng tồn kho hơn 8,600 tỷ đồng sẽ kết hợp với sóng bàn giao dồn dập tại Southgate, Nam Long II Central Lake Cần Thơ, Akari City và Izumi City vào quý 3 và quý 4.

Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn lọc máu khốc liệt theo định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW, những doanh nghiệp sống bằng giá trị thực như Nam Long sẽ là người chiến thắng sau cùng.

Việc cổ phiếu NLG đang giao dịch ở vùng P/B dự phóng quanh 1.0x – tiệm cận vùng đáy lịch sử 5 năm – chính là món quà định giá hấp dẫn dành cho những nhà đầu tư bản lĩnh biết nhìn xuyên qua những con số hạch toán ngắn hạn.

SHS duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với cổ phiếu NLG nhưng điều chỉnh giá mục tiêu xuống 29,700 đồng/cp do các giả định thận trọng hơn về tiến độ bán hàng và chiết khấu RNAV nâng từ 15% lên 20%. SHS dự phóng doanh thu năm 2026 và 2027 lần lượt đạt 2,701 tỷ đồng và 4,124 tỷ đồng, cùng với LNST của cổ đông công ty mẹ tương ứng đạt 697 tỷ đồng và 1,683 tỷ đồng.

SSI Research duy trì khuyến nghị Khả quan đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 1 năm là 28,800 đồng/cp, tương đương tiềm năng tăng giá 28%. SSI đánh giá cổ phiếu hiện có cơ hội đầu tư ngắn hạn nhờ bảng cân đối kế toán lành mạnh, vị thế tiền mặt ròng và tiến độ triển khai dự án đang cải thiện.

SSI dự báo lợi nhuận sẽ cải thiện đáng kể trong nửa cuối năm 2026 với lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 552 tỷ đồng, gấp 4 lần so với nửa đầu năm, nhờ đẩy mạnh bàn giao tại các dự án. Đối với cả năm 2026, SSI dự báo doanh thu đạt 4,908 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 676 tỷ đồng. 

Trong khi đó, ACBS duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu là 29,800 đồng/cổ phiếu, còn HSC duy trì khuyến nghị Mua vào đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu là 39,700 đồng. NLG được HSC đánh giá là lựa chọn hàng đầu trong ngành nhờ tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, bảng cân đối kế toán lành mạnh, đòn bẩy thấp và năng lực triển khai dự án đã được kiểm chứng, giúp công ty vượt qua thách thức thị trường tốt hơn các doanh nghiệp cùng ngành.

Bảng so sánh quan điểm các CTCK về cổ phiếu NLG