KDH và NLG quý 2/2026: lợi nhuận gây hiểu lầm theo hai hướng ngược nhau, và ba cú hích đang xếp hàng chờ kích hoạt

• Lợi nhuận quý 2 nói dối theo hai kiểu khác nhau: KDH báo lãi 750 tỷ đồng (+277% YoY) nhưng gần 900 tỷ đồng trong đó đến từ một khoản thoái vốn không lặp lại — hoạt động kinh doanh lõi thực chất lỗ 53 tỷ đồng; NLG thì ngược lại, lãi giảm còn 55 tỷ đồng (-44.4% YoY) nhưng là do bàn giao dồn về cuối năm, còn biên lợi nhuận gộp lại lập kỷ lục 57.1%.
• Ba dự thảo luật bất động sản đang chờ Quốc hội biểu quyết vào tháng 10/2026 (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản), nhắm thẳng vào ba nút thắt mà cả hai doanh nghiệp đều đang vướng ít nhiều: tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai — nhưng độ trễ thực thi thực tế nhiều khả năng kéo sang tận 2027.
• Ngân hàng đã bắt đầu hạ lãi suất vay mua nhà ngay cuối tháng 8/2026 (Vietcombank, VIB, TPBank), đúng lúc tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường rơi về 68-73% từ mức 88-98% cùng kỳ năm ngoái — nhưng ba công ty chứng khoán đang nhìn cơ hội này rất khác nhau: TCBS giữ quan điểm trung lập cho cả hai mã, SSI khuyến nghị Khả quan cho KDH (giá mục tiêu 23,500 đồng), còn HSC mạnh tay hơn hẳn với khuyến nghị Mua vào cho cả hai (giá mục tiêu KDH 32,300 đồng, NLG 39,700 đồng).
• Người nội bộ cũng đang “bỏ phiếu” bằng tiền túi: Phó Tổng giám đốc KDH Lý Tuấn Kiệt vừa mua đủ 20 triệu cổ phiếu (23/7-21/8/2026, khoảng 360 tỷ đồng), con trai Chủ tịch NLG mua thêm 1 triệu cổ phiếu lần thứ hai trong năm.

Quý 2/2026 là một bài kiểm tra soi chiếu khá thú vị cho hai cái tên vẫn được xem là nhóm “nhà ở thực” đầu ngành tại TP.HCM. KDH nộp bài với một con số lợi nhuận đẹp — tăng gần gấp 4 lần cùng kỳ — nhưng đọc kỹ phần chú thích thì gần như toàn bộ phần tăng thêm đó không đến từ việc bán được nhà.

NLG thì ngược lại: nộp bài với con số lợi nhuận xấu hơn cùng kỳ, nhưng bản chất chỉ là chưa đến lượt bàn giao, còn chất lượng vận hành nhìn theo biên lợi nhuận gộp lại đang ở đỉnh nhiều quý.

Đây không phải chuyện hiếm trong ngành bất động sản nhà ở — vốn nổi tiếng vì lợi nhuận kế toán và tiến độ bán hàng ít khi đi cùng nhịp — nhưng độ vênh giữa hai câu chuyện lần này đủ lớn để cần tách bạch rõ ràng trước khi bàn tới chuyện định giá.

Cái khiến quý này đáng nói hơn nữa là ba lớp chính sách đang cùng lúc hội tụ lên cả hai mã: khung pháp lý bất động sản đang được sửa đồng loạt, mặt bằng lãi suất vay mua nhà bắt đầu có dấu hiệu đảo chiều sau gần hai năm neo cao, và loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang định hình lại giá trị quỹ đất vùng ven.

Không cái nào trong ba yếu tố này sẽ đổi số lợi nhuận của quý 3 hay quý 4 năm nay, nhưng cả ba đều trực tiếp quyết định câu chuyện 2027-2028 của KDH và NLG — đúng giai đoạn mà cả hai đang chuẩn bị bung hàng loạt dự án mới.

Quý 2/2026: một lãi giả, một lỡ hẹn — nhưng bảng cân đối mới là nơi lộ ra ai đang khỏe hơn ai

KDH: 750 tỷ đồng lợi nhuận, nhưng công thức lại không nằm ở việc bán nhà.

Doanh thu thuần quý 2 chỉ đạt 161 tỷ đồng, giảm 84.7% YoY — mức thấp kỷ lục nhiều năm vì gần như không có dự án nào tới kỳ bàn giao.

Vậy khoản lãi sau thuế cổ đông mẹ 750 tỷ đồng (+277% YoY) đến từ đâu?

Gần như toàn bộ đến từ một khoản doanh thu tài chính gần 900 tỷ đồng, ghi nhận khi KDH giảm tỷ lệ sở hữu tại CTCP Bất động sản Bình Trưng Mới từ 50.95% xuống 48.95% — tức không còn hợp nhất công ty này và phải hạch toán lại phần lợi nhuận giữ lại trước đó thành thu nhập tài chính một lần.

Nếu loại khoản này ra, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh cốt lõi (lãi gộp trừ chi phí bán hàng và quản lý) của KDH thực chất lỗ 53 tỷ đồng trong quý — một trong sáu doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết có lợi nhuận lõi âm quý này, cùng với PDR, DIG, HDC, AGG và NTL.

Khoản lãi tài chính đột biến của KDH trong quý 2 từ đâu ra?

NLG là câu chuyện ngược lại: lợi nhuận xấu về con số nhưng sạch về chất lượng.

Doanh thu thuần quý 2 đạt 415 tỷ đồng, giảm 46.3% YoY và 67.6% QoQ, kéo lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ xuống còn 55 tỷ đồng (-44.4% YoY).

Nhưng biên lợi nhuận gộp lại bật lên 57.1%, cao nhất nhiều quý gần đây, nhờ cơ cấu sản phẩm bàn giao biên cao; lợi nhuận trước thuế 94 tỷ đồng đến từ hoạt động kinh doanh thực cộng khoản lãi liên doanh liên kết ổn định 24 tỷ đồng (từ các dự án hợp tác với đối tác Nhật) — không có khoản thu nhập một lần nào chen vào.

Nói cách khác, đây đúng nghĩa là một “quý trũng” theo mùa vụ bàn giao chứ không phải dấu hiệu suy yếu nền tảng: lũy kế 6 tháng NLG mới đạt 17% kế hoạch lợi nhuận cả năm, cho thấy phần lớn kế hoạch năm 2026 (doanh thu hợp nhất 7,630 tỷ đồng, LNST cổ đông mẹ 720 tỷ đồng) sẽ dồn về nửa cuối năm khi các dự án Waterpoint, Izumi, Mizuki và Central Lake Cần Thơ bước vào kỳ bàn giao.

NLG có tận dụng được quy định mới về niên hạn chung cư của Nghị Quyết 21? Khi bức tranh tài chính Q2 mang màu sắc “đánh lừa thị giác”

Bảng cân đối mới là nơi phân định rõ ràng nhất giữa hai doanh nghiệp.

NLG đang ở vị thế tiền ròng dương: tiền và tương đương 6,200 tỷ đồng vượt tổng vay 5,196 tỷ đồng, tức tiền ròng dương khoảng 1,004 tỷ đồng — hiếm có ở một doanh nghiệp phát triển bất động sản đang trong giai đoạn mở rộng.

Ngược lại, KDH đang tăng tốc gom quỹ đất bằng đòn bẩy: hàng tồn kho vọt lên 29,488 tỷ đồng (chiếm tới 75% tổng tài sản), nhưng tổng vay tài chính đã tăng gấp đôi trong 18 tháng lên 16,659 tỷ đồng, đẩy nợ vay ròng lên khoảng 13,800 tỷ đồng, tương đương 68.9% vốn chủ sở hữu — tăng mạnh so với mức khoảng 35-54% cuối năm 2025 tùy cách tính của từng công ty chứng khoán.

Người mua trả tiền trước tại KDH cũng chỉ 399 tỷ đồng, mỏng hơn nhiều so với quy mô tồn kho gần 29,500 tỷ đồng — nghĩa là KDH đang tài trợ phần lớn quỹ đất mới (đặc biệt là thương vụ mua lại dự án Cát Lái) bằng vốn vay chứ chưa phải bằng dòng tiền bán trước như mô hình truyền thống của ngành.

Đây chính là lý do vì sao câu chuyện lãi suất ở phần sau bài này quan trọng với KDH hơn hẳn NLG.

Một điểm cộng thầm lặng cho NLG: doanh số bán hàng vẫn chạy tốt bất chấp doanh thu ghi nhận yếu.

Số dư người mua trả tiền trước tại NLG vẫn ổn định quanh 2,937 tỷ đồng (từ 2,679 tỷ đồng cùng kỳ), còn doanh số bán hàng cả năm 2025 đã lập kỷ lục 11,855 tỷ đồng — nền tảng cho mục tiêu doanh số 23,460 tỷ đồng năm 2026.

Riêng doanh số presale 6 tháng đầu 2026 đạt 5,080 tỷ đồng, tăng 52% YoY.

Về phía KDH, tín hiệu bán hàng tích cực nhất nằm ở đợt mở bán đầu tiên của Gladia Heights ngày 1/8/2026 — 616 căn hộ và 23 nhà phố được chào bán, tỷ lệ hấp thụ vượt 90%, tương đương giá trị giao dịch gần 4,000 tỷ đồng, giá bán bình quân 100-110 triệu đồng/m².

Đây là tín hiệu đáng khích lệ, nhưng cần nhớ rằng doanh thu ghi nhận từ dự án này dự kiến chỉ bắt đầu từ 2027, tức KDH còn ít nhất vài quý nữa “sống bằng niềm tin” trước khi Gladia thực sự đóng góp vào báo cáo kết quả kinh doanh.

Bốn dự thảo luật bất động sản: gỡ đúng nút thắt của cả hai, nhưng chưa phải liều thuốc cho 2026

Cả KDH và NLG đều đứng ở nhóm được đánh giá hưởng lợi rõ nhất, cùng với VHM, HDG và TCH.

Bốn dự thảo — Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và cơ chế đô thị đặc biệt cho TP.HCM — đang được Quốc hội cho ý kiến trong tháng 8/2026 (Luật Nhà ở ngày 21/8, Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 22/8) và dự kiến biểu quyết thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026; riêng Luật Đất đai sửa đổi (khoảng 65 điều được điều chỉnh) dự kiến có hiệu lực từ 1/3/2027.

Nhóm này được xếp vào diện rủi ro cơ bản thấp, phù hợp tầm nhìn trung-dài hạn — khác hẳn nhóm “gỡ vướng pháp lý” biến động cao như NVL, PDR, DXG, DIG.

Nút thắt lớn nhất mà cả hai doanh nghiệp đang thực sự vướng là tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.

Dự thảo Luật Đất Đai đề xuất bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” — vốn định giá riêng từng dự án, kéo dài và thiếu thống nhất — chuyển sang tính theo bảng giá đất do tỉnh ban hành cộng hệ số điều chỉnh K, giúp dự án sớm “chốt” nghĩa vụ tài chính để bung hàng.

Đi kèm là “quy tắc 75%”: khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% cả diện tích lẫn số hộ dân, HĐND tỉnh được quyền thu hồi phần đất còn lại — trực tiếp giải quyết tình trạng một vài hộ chưa đồng thuận cũng đủ khiến cả dự án treo nhiều năm.

Với KDH, đây là tin đáng chú ý cho các dự án đang trong giai đoạn hoàn tất pháp lý như Bình Trưng mở rộng và Cát Lái; với NLG, quỹ đất 681 ha tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam cũng nằm trong diện được gỡ vướng tương tự khi mở rộng các giai đoạn tiếp theo của Waterpoint và Izumi.

Luật Nhà ở nhắm vào một điểm nghẽn dòng tiền cụ thể: thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 183).

Quy định hiện hành chưa rõ ràng khiến cả chủ đầu tư khó vay lẫn người mua khó được ngân hàng tài trợ cho các căn chưa bàn giao — dự thảo luật hướng tới khơi thông tín dụng cho cả hai phía.

Đây là chi tiết đáng để ý với cả KDH lẫn NLG vì mô hình kinh doanh của cả hai đều phụ thuộc lớn vào bán nhà hình thành trong tương lai; khi tín dụng cho phân khúc này thông thoáng hơn, tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán mới — vốn đang là điểm nghẽn thực sự của ngành, xem phần lãi suất bên dưới — có cơ hội cải thiện nhanh hơn.

Một chi tiết khác đáng chú ý riêng cho NLG: Nghị quyết 21-NQ/TW (ban hành 29/7/2026) đặt ra định hướng niên hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình, dự kiến trong khoảng 50-99 năm thay vì sở hữu lâu dài như trước, đi kèm chủ trương siết chặt phân lô bán nền và ưu tiên nhu cầu ở thực.

Xét theo cơ cấu sản phẩm, đây nhiều khả năng là một yếu tố tương đối trung tính đến tích cực cho NLG hơn là cho KDH, vì danh mục của NLG thiên về phân khúc vừa túi tiền (EHome, Flora, Sol Garden) và nhà ở xã hội — đúng nhóm đối tượng mà cả Nghị quyết 21 lẫn dự thảo Luật Nhà ở đều đang muốn khuyến khích thông qua Quỹ nhà ở quốc gia sắp hình thành.

Cần nói rõ đây vẫn là một nghị quyết định hướng chứ chưa phải luật cụ thể, nên độ chắc chắn về niên hạn 50-99 năm còn có thể thay đổi khi các luật liên quan được cụ thể hóa.

Cơ chế đô thị đặc biệt cho TP.HCM (TOD, khu thương mại tự do FTZ, trung tâm tài chính quốc tế IFC) là mảnh ghép dài hạn hơn, tác động gián tiếp tới cả hai qua giá trị quỹ đất.

Việc phân quyền mạnh cho thành phố, rút ngắn thủ tục và tăng mật độ xây dựng quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm chủ yếu tạo lực cầu mới cho bất động sản và bán lẻ khu vực TP.HCM và vùng phụ cận — nhóm hưởng lợi trực tiếp nhất trong báo cáo chuyên đề là VRE (bán lẻ) và các doanh nghiệp khu công nghiệp, còn với KDH và NLG thì đây là yếu tố nền hỗ trợ giá trị quỹ đất hơn là một xúc tác có thể định lượng ngay.

Điểm cần thận trọng: chính sách là điều kiện cần, thực thi mới là điều kiện đủ.

Tác động thực tế của cả bốn dự thảo phụ thuộc lớn vào tốc độ ban hành nghị định hướng dẫn và năng lực triển khai của từng địa phương — đây là câu chuyện trung-dài hạn, không phải chất xúc tác tức thì lên giá cổ phiếu hay lợi nhuận quý tới.

Thậm chí có một rủi ro ngược chiều đáng lưu ý: khi bỏ “giá đất cụ thể” chuyển sang bảng giá đất cộng hệ số K, mặt bằng tính tiền sử dụng đất mới ở một số địa phương có thể cao hơn cách tính cũ — rút ngắn thời gian làm thủ tục nhưng lại có thể bào mòn biên lợi nhuận của các dự án chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính, đáng lưu ý nhất với chính KDH vì tồn kho lớn và đòn bẩy đang tăng nhanh.

Lãi suất bắt đầu quay đầu: tin tốt đến đúng lúc thị trường cần nhất

Suốt từ đầu 2026 tới giữa quý 3, lãi suất vay mua nhà chính là nút thắt lớn nhất của cả chu kỳ này — lớn hơn cả vấn đề pháp lý.

Mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12-14%/năm, một số khoản thả nổi đã lên tới 15-16%/năm — vùng đỉnh hai năm.

Hệ quả thể hiện rõ ở tỷ lệ hấp thụ: chỉ còn 68% tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM trong quý 2/2026, so với 98% và 88% cùng kỳ năm ngoái — thời điểm trước khi lãi suất tăng.

Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội thậm chí đã ghi nhận đợt giảm giá đầu tiên kể từ 2022 (giảm 3.2% QoQ), một phần do các khoản vay giải ngân năm 2024 chuyển sang lãi suất thả nổi đúng vào năm nay, đẩy chi phí trả nợ lên 14-15%/năm và buộc một bộ phận nhà đầu tư dùng đòn bẩy phải bán cắt lỗ.

Đúng lúc này, một loạt ngân hàng đã công bố giảm lãi suất cho vay mua nhà ngay trong cuối tháng 8/2026.

Vietcombank triển khai gói tín dụng quy mô 20,000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với mặt bằng cho vay bất động sản thông thường, kỳ hạn vay tối đa lên tới 35 năm và tỷ lệ vay có thể lên đến 100% giá trị tài sản. V

IB kéo dài thời gian cố định lãi suất lên tới 5 năm cho các khoản vay mua nhà, giúp người vay khóa được chi phí lâu hơn thay vì chỉ được ưu đãi 1-2 năm đầu rồi “sốc” sang lãi suất thả nổi như trước.

TPBank giảm biên độ lãi suất tới 1.2% so với hiện tại cho một số khoản vay mua nhà và vay tiêu dùng có tài sản đảm bảo.

Đây là những động thái đáng chú ý vì ngược hẳn xu hướng neo cao kéo dài gần hai năm qua, và nếu lan rộng ra hệ thống, đây chính là một trong ba con đường duy nhất (cùng với thu nhập hộ gia đình tăng hoặc giá nhà điều chỉnh) có thể kéo tỷ lệ hấp thụ quay lại vùng 85% như kỳ vọng của giới phân tích ngành.

Tác động tới KDH và NLG không đối xứng — và đây là điểm quan trọng nhất của phần này.

Với KDH, lãi suất giảm có ý nghĩa kép: vừa giảm áp lực chi phí vốn cho khối nợ vay 16,659 tỷ đồng đang phình to (dù phần lớn lãi vay hiện được vốn hóa vào giá trị dự án dở dang nên chưa bào mòn lợi nhuận báo cáo ngay), vừa cải thiện khả năng chi trả của khách mua nhà tại Gladia Heights — nơi công ty đang áp dụng chính sách chỉ cần thanh toán 10% giá trị hợp đồng tới khi nhận bàn giao để hỗ trợ thanh khoản bán hàng.

Với NLG, tác động chủ yếu đến từ phía cầu hơn là chi phí vốn, vì bảng cân đối của công ty vốn đã ở vị thế tiền ròng; điểm đáng chú ý là chính sách bán hàng của NLG từ trước đến nay vốn đã yêu cầu khách hàng chỉ thanh toán khoảng 8-9% trong hai năm đầu — thấp hơn mặt bằng thị trường ngay cả trước khi các ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất — nên phần thắng của NLG trong cuộc đua thu hút khách hàng nhạy cảm với lãi suất càng được củng cố thêm.

Hạ tầng và cơ chế đô thị đặc biệt: quỹ đất ai hưởng lợi rõ hơn?

Loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai đồng thời với chu kỳ chính sách đất đai, và tác động rõ nhất rơi vào nhóm doanh nghiệp có quỹ đất vùng ven.

Vành đai 3 TP.HCM dự kiến hoàn thành cuối 2026, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, đường sắt cao tốc Hà Nội – Quảng Ninh (khởi công 12/4/2026) cùng các tuyến metro TP.HCM đang được xác định là yếu tố hỗ trợ trực tiếp quỹ đất của NVL (Aqua City), NLG (Izumi City), DXG (Gem Sky World), VHM (Global Gate Hạ Long, Green Paradise) và HDC (The Light City) — theo đúng danh sách mà TCBS liệt kê trong báo cáo ngành.

Đáng chú ý, KDH không xuất hiện trực tiếp trong danh sách hưởng lợi hạ tầng này dù công ty cũng nắm quỹ đất tại khu Đông và khu Tây TP.HCM; nói cách khác, câu chuyện hạ tầng hiện đang nghiêng về phía NLG rõ ràng hơn, còn với KDH thì giá trị quỹ đất chủ yếu đến từ vị trí nội đô sạch pháp lý tích lũy nhiều năm hơn là từ một tuyến hạ tầng cụ thể nào sắp về đích.

Việc nâng cấp hành chính một số địa phương cũng mở rộng không gian phát triển cho toàn ngành, dù chưa gắn trực tiếp với dự án cụ thể nào của KDH hay NLG trong các báo cáo đã đọc.

Đồng Nai chính thức lên thành phố trực thuộc Trung ương từ 30/4/2026, và Bộ Chính trị đã đồng ý chủ trương thành lập Thành phố Quảng Ninh — cả hai đều mở rộng dư địa quy hoạch đô thị dài hạn cho khu vực phía Nam và phía Bắc, nhưng các báo cáo hiện có chưa nêu cụ thể KDH hay NLG có dự án nào tại hai địa bàn này, nên đây nên được xem là yếu tố vĩ mô nền hơn là một xúc tác trực tiếp.

Cơ chế đô thị đặc biệt cho TP.HCM là mảnh ghép khớp nối giữa câu chuyện luật và câu chuyện hạ tầng.

Phân quyền mạnh cho thành phố để rút ngắn thủ tục phê duyệt tại chỗ, cùng định hướng phát triển đô thị gắn giao thông (TOD) quanh các tuyến hạ tầng vừa nêu, về lý thuyết giúp cả những dự án nội đô như của KDH lẫn dự án vùng ven như Izumi City của NLG đều hưởng lợi gián tiếp qua việc tăng mật độ và hệ số sử dụng đất được phép xây dựng — nhưng đây vẫn là một cơ chế đang trong giai đoạn xây dựng khung pháp lý, chưa có mốc thời gian thực thi cụ thể để lượng hóa tác động lên hai doanh nghiệp.

Giao dịch nội bộ tháng 7-8/2026: ai đang gom hàng, ai đang bị ép bán

Trong bối cảnh giá cổ phiếu bất động sản giảm sâu suốt từ đầu năm, làn sóng lãnh đạo và người nhà lãnh đạo tranh thủ mua vào đã lan khá rộng trong ngành — không chỉ riêng KDH và NLG.

Cả bốn cái tên đáng chú ý nhất trong nhóm bất động sản nhà ở kỳ này (KDH, NLG, PDR, HDC) đều ghi nhận giao dịch mua của chính người nội bộ hoặc người thân trong hai tháng gần đây, trong khi DIG lại rơi vào chiều ngược lại: gia đình Chủ tịch liên tục bị bán giải chấp.

Tại KDH, giao dịch đáng chú ý nhất thuộc về chính người trong gia đình sáng lập.

Ông Lý Tuấn Kiệt — Phó Tổng giám đốc, con trai ruột Phó Chủ tịch HĐQT Lý Điền Sơn — đã mua đủ 20 triệu cổ phiếu KDH trong giai đoạn 23/7 đến 21/8/2026, nâng lượng nắm giữ từ 623,635 lên 20,623,635 cổ phiếu (tăng gấp 33 lần), tương đương 1.838% vốn điều lệ, giá trị giao dịch ước tính khoảng 360 tỷ đồng theo giá thị trường thời điểm đó.

Sau giao dịch này, ông Kiệt trở thành người nắm giữ nhiều cổ phần nhất trong cả gia đình họ Lý, vượt qua bà Đoàn Thị Nguyên — mẹ của ông Lý Điền Sơn, người từng mua 17.7 triệu cổ phiếu hồi tháng 11/2025 (một giao dịch nội bộ khác trong cùng gia đình sáng lập, cũng đúng vào lúc giá cổ phiếu ở vùng thấp).

Tại NLG, mẫu hình mua vào lặp lại đều đặn qua từng đợt giá giảm.

Ông Nguyễn Nam — con trai Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Quang — đã mua đủ 1 triệu cổ phiếu NLG trong giai đoạn 8/7 đến 30/7/2026, giá trị ước tính khoảng 24 tỷ đồng theo giá thị trường tại thời điểm hoàn tất (24,000 đồng/cổ phiếu ngày 25/8).

Đây đã là lần thứ hai trong năm 2026 ông Nam mua thêm cùng khối lượng 1 triệu cổ phiếu — lần đầu vào tháng 3/2026, cũng đúng lúc cổ phiếu NLG về vùng đáy 3 năm. Tần suất mua đều đặn theo từng nhịp giảm giá là tín hiệu về niềm tin của người trong gia đình sáng lập vào định giá hiện tại, dù quy mô mỗi lần mua khá khiêm tốn so với vốn hóa công ty.

Mở rộng ra toàn ngành, bức tranh chia làm hai phe khá rõ rệt.

Chủ tịch PDR — ông Nguyễn Văn Đạt — mua mạnh tay nhất nhóm: 20 triệu cổ phiếu trong giai đoạn 5/8 đến 25/8/2026, giá trị khoảng 240 tỷ đồng, nâng tỷ lệ sở hữu từ 27.54% lên 29.54% vốn điều lệ.

Tại Hodeco (HDC), câu chuyện phức tạp hơn: cha con Chủ tịch Đoàn Hữu Thuận từng bị bán giải chấp tổng cộng khoảng 2.6 triệu cổ phiếu hồi tháng 3/2026 khi giá lao dốc (riêng ông Thuận 1.57 triệu, vợ ông 267,800 và con trai Đoàn Hữu Hà Vinh 770,400 cổ phiếu), nhưng ngay sau đó đã kiên trì mua lại nhiều đợt để gây dựng lại tỷ lệ sở hữu — từ đợt tháng 5-6/2026 (ông Thuận đăng ký 500,000 cổ phiếu, ông Vinh 200,000 cổ phiếu) cho tới đợt gần nhất 31/7-11/8/2026 khi ông Vinh mua thêm 300,000 cổ phiếu, giá trị khoảng 3.7 tỷ đồng theo giá 12,350 đồng/cổ phiếu.

Ngược chiều hẳn là DIG — nơi cả gia đình Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường (bản thân ông, mẹ Lê Thị Hà Thành và em gái, Phó Chủ tịch Nguyễn Thị Thanh Huyền) bị bán giải chấp tổng 8.1 triệu cổ phiếu trong giai đoạn 27-30/7/2026 ở vùng giá chỉ 10,050 đồng/cổ phiếu — gần sát mệnh giá.

Đây là đợt bán giải chấp mới nhất trong một chuỗi liên tiếp kể từ tháng 6/2026, cộng dồn khoảng 28.5 triệu cổ phiếu, kéo tỷ lệ sở hữu của ông Cường từ hơn 102 triệu cổ phiếu cuối 2025 xuống chỉ còn 5.28% vốn điều lệ.

Đánh giá tác động lên giá cổ phiếu: đây là tín hiệu tham khảo đáng chú ý, không phải một sự đảm bảo.

Việc chính người trong gia đình sáng lập của cả bốn doanh nghiệp — KDH, NLG, PDR và HDC — đều chọn thời điểm giá giảm sâu để mua thêm, thường được thị trường đọc như một tín hiệu về niềm tin nội bộ vào giá trị doanh nghiệp, và về mặt cung-cầu ngắn hạn cũng góp phần hấp thụ bớt áp lực bán từ nhà đầu tư khác — nhất là các giao dịch quy mô lớn như của ông Lý Tuấn Kiệt (KDH) hay ông Nguyễn Văn Đạt (PDR).

Tuy nhiên, cần thận trọng ở hai điểm: thứ nhất, quy mô các giao dịch này (vài chục đến vài trăm tỷ đồng) vẫn khá nhỏ so với vốn hóa hàng chục nghìn tỷ đồng của chính các công ty, nên khó tạo lực đỡ giá bền vững nếu không đi kèm cải thiện thực chất về kết quả kinh doanh; thứ hai, trường hợp HDC cho thấy ngay cả các đợt “mua gom” cũng có thể chỉ là nỗ lực khôi phục tỷ lệ sở hữu sau các đợt bán giải chấp trước đó, chứ chưa hẳn phản ánh niềm tin mới hoàn toàn.

Ngược lại, chuỗi bán giải chấp liên tục tại DIG là một tín hiệu cần theo dõi sát hơn — không phải vì bản thân ông Cường chủ động muốn bán, mà vì đây là dấu hiệu áp lực đòn bẩy cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp đang thực sự căng thẳng, một biến số khác hẳn về bản chất so với việc lãnh đạo chủ động mua vào.

Với riêng KDH và NLG — hai mã trọng tâm của bài này — việc người nội bộ mua vào đúng lúc cổ phiếu đang ở vùng chiết khấu sâu so với giá trị sổ sách (như các công ty chứng khoán đã chỉ ra ở phần định giá bên dưới) là một điểm cộng cho luận điểm “định giá rẻ”, nhưng nên được xem là một mảnh ghép củng cố thêm chứ không thay thế cho việc theo dõi tiến độ bàn giao dự án và diễn biến đòn bẩy thực tế của từng công ty.

Định giá: TCBS thận trọng, SSI và HSC đều thấy cơ hội — khác biệt nằm ở đâu?

Với KDH, ba công ty chứng khoán đọc cùng một bộ số liệu nhưng đi đến ba kết luận khác nhau về mức độ hấp dẫn.

Cổ phiếu đang giao dịch quanh 17,700-18,200 đồng, tương ứng P/B khoảng 1.0-1.1 lần — thấp hơn khoảng 50% so với trung bình 5 năm (2.2 lần theo SSI) và thấp hơn cả vùng đáy năm 2022 khoảng 8%.

TCBS là bên thận trọng nhất: dù ghi nhận đây là vùng định giá thấp và đưa ra dự phóng LNST cổ đông mẹ 2026 khoảng 1,470 tỷ đồng (EPS 1,310 đồng, P/E dự phóng khoảng 14 lần), TCBS vẫn giữ quan điểm trung lập, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ tốc độ bàn giao Gladia và diễn biến đòn bẩy.

SSI lạc quan hơn hẳn với khuyến nghị Khả quan, giá mục tiêu 23,500 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá 29.1%), dự phóng NPATMI 2026 1,402 tỷ đồng — luận điểm chính là tỷ lệ hấp thụ vượt kỳ vọng tại Gladia Heights giúp điều chỉnh tăng 12% dự báo doanh số bán hàng năm 2026 lên 7,200 tỷ đồng.

HSC đi xa nhất với khuyến nghị Mua vào, giá mục tiêu 32,300 đồng/cổ phiếu — tương đương tiềm năng tăng giá gần 80% — dựa trên mức chiết khấu 60.7% so với RNAV ước tính, dù dự phóng LNST 2026 của HSC (khoảng 1,271 tỷ đồng) lại thấp hơn cả TCBS lẫn SSI.

Nói cách khác: cả ba đều đồng thuận KDH đang “rẻ” theo tài sản, nhưng bất đồng ở mức độ rẻ đó có xứng đáng được định giá lại ngay hay phải chờ Gladia thực sự bàn giao mới rõ ràng — và khoảng cách giá mục tiêu giữa SSI và HSC (23,500 so với 32,300 đồng, chênh gần 40%) phản ánh đúng sự bất đồng đó.

Với NLG, khoảng cách giữa hai nguồn đang có cũng đáng chú ý không kém.

Cổ phiếu giao dịch quanh 21,700-24,500 đồng tùy thời điểm, P/B chỉ 0.82-0.95 lần — dưới giá trị sổ sách (khoảng 25,764 đồng/cổ phiếu).

TCBS dự phóng LNST cổ đông mẹ 2026 khiêm tốn hơn nhiều, chỉ khoảng 612 tỷ đồng (EPS 1,262 đồng, P/E dự phóng khoảng 19 lần, ROE 4.8%) và giữ quan điểm trung lập, ưu tiên chờ theo dõi tiến độ bàn giao nửa cuối năm.

HSC lạc quan hơn rõ rệt: khuyến nghị Mua vào, giá mục tiêu 39,700 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá khoảng 78-83% tùy ngày chốt giá tham chiếu), dự phóng LNST 2026 khoảng 747 tỷ đồng — và xem NLG là lựa chọn hàng đầu của toàn ngành nhờ danh mục tập trung phân khúc nhu cầu ở thực, nền tảng tài chính lành mạnh và đòn bẩy thấp giúp công ty chống chịu tốt hơn các đối thủ cùng ngành trong giai đoạn lãi suất cao.

Đáng chú ý, ngay cả dự báo doanh số bán hàng năm 2026 của HSC cho NLG (khoảng 12,885 tỷ đồng) cũng thấp hơn đáng kể so với chính mục tiêu 23,460 tỷ đồng mà ban lãnh đạo NLG đặt ra — cho thấy dù là bên lạc quan nhất về giá mục tiêu, HSC vẫn thận trọng hơn ban lãnh đạo công ty khi ước tính khả năng hiện thực hóa kế hoạch bán hàng.

Tiêu chí	KDH — TCBS (26/8/2026)	KDH — SSI (25/8/2026)	KDH — HSC (17/8/2026)	NLG — TCBS (27/8/2026)	NLG — HSC (17/8/2026)
Khuyến nghị	Trung lập (không nêu rating chính thức)	Khả quan	Mua vào	Trung lập (không nêu rating chính thức)	Mua vào
Giá mục tiêu (đồng/cp)	Không nêu	23,500	32,300	Không nêu	39,700
Tiềm năng tăng giá	—	+29.1%	~+78% đến +80%	—	~+78% đến +83%
Dự phóng LNST-CĐTS 2026 (tỷ đồng)	~1,470	1,402	~1,271	~612	~747
P/E dự phóng 2026	~14 lần	14.7 lần	11.9 lần	~19 lần	14.4 lần
P/B hiện tại	~1.1 lần	1.1 lần	~1.0 lần (2026F)	0.95 lần	0.9 lần
Động lực tăng trưởng chính	Bán hàng & bàn giao Gladia, quỹ đất 160ha giai đoạn 2026-2028	Tỷ lệ hấp thụ vượt kỳ vọng tại Gladia Heights, điều chỉnh tăng dự báo doanh số	Chiết khấu sâu so với RNAV, quỹ đất nội đô sạch pháp lý	Bàn giao Waterpoint/Izumi/Mizuki/Central Lake nửa cuối năm, mở rộng ra phía Bắc	Nền tảng tài chính lành mạnh, đòn bẩy thấp, tập trung phân khúc nhu cầu ở thực
Rủi ro chính	Đòn bẩy tăng nhanh, backlog mỏng, tiến độ bàn giao Gladia	Diện tích căn mở bán lớn, lãi suất cho vay mua nhà cao, đòn bẩy tăng	Chưa có yếu tố hỗ trợ đủ mạnh để định giá lại ngay	Khả năng hoàn thành kế hoạch năm phụ thuộc bàn giao H2, chi phí lãi vay	Nguồn cung mới lệch về phân khúc cao cấp, tỷ lệ hấp thụ toàn ngành còn yếu

Điểm chung xuyên suốt ba nguồn: không ai phủ nhận rằng cả KDH và NLG đang giao dịch dưới giá trị tài sản ròng của chính mình.

Khác biệt thực sự nằm ở niềm tin vào tốc độ chuyển hóa quỹ đất và dự án dở dang thành dòng tiền thực trong 12-24 tháng tới — và đây chính xác là biến số mà ba lớp chính sách nói trên (luật đất đai, lãi suất, hạ tầng) sẽ cùng lúc tác động, theo hướng tích cực nếu thực thi đúng tiến độ, nhưng vẫn còn nguyên rủi ro về độ trễ nếu không.

Trên đồ thị, RS của NLG là 48, hoạt động ở mức trung bình, nhưng so với ngành bất động sản thì đang khỏe hơn. KDH là cổ phiếu yếu nhất ngành với RS chỉ 7 điểm.

Sau điểm Spring của NLG vào tháng 7, cổ phiếu đang giành lại MA50 ngày và đang hướng tới việc breakout kênh giá để vượt lên trên mục tiêu MA200 ngày. Elibook khuyến nghị mua T+ ở vùng giá 22,400 đồng.

Trong khi đó, KDH đang tích lũy quanh EMA 21 ngày. Có thể mua T+ quanh vùng giá 18,350 đồng. Việc giành lại MA50 ngày sẽ giúp cổ phiếu hướng tới mục tiêu về MA200 ngày (đang ở mức 25,500 đồng, nhưng đang dốc xuống).